Съвети

Принтирай съвета

Какво се крие зад Акт 14, Акт 15 и Акт 16

Ако сте решили да купувате имот и пристъпвате към проучване на пазара, със сигурност ще се сблъскате с вездесъщите съчетания от думи Акт 14, Акт 15 и Акт 16. И тъй като средностатистическият купувач на имот не е запознат с тази част от купуването на имот, ви представяме точна и ясна информация по въпроса.

Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (накратко Акт 14, Акт 15 и Акт 16) са основните етапи, през които минава една сграда преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици.

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обектът е по-голям.

Целта на Акт 14, Акт 15 и Акт 16 е да контролират отделните етапи от строителните дейности и дали отделните видове строителни и монтажни работи са извършени според действащата нормативна уредба.

Акт 14 е първата стъпка на контрол на строителните дейности, защото това е документът за приемане на конструкцията на сградата. С най-прости думи Акт 14 може да се определи като документът, който се издава, когато сградата достигне етап „груб строеж”*.

Акт 14 касае приемането (изпълнението) конструкцията на строежа. Съставя се и се подписва от инвеститора (възложителя), консултанта (строителния надзор) и проектанта.

Актът е важен главно с това, че от този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието. Заедно с акта за констатиране се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ.


Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се съставя от инвеститора (възложителя), строителя, консултанта (строителния надзор) и проектанта (по всички части). Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 2 и условията на сключения договор. Към този акт се прилагат и протоколите за успешно проведени единични изпитвания на машините и съоръженията. С този акт се извършва и предаването на строежа от строителя на възложителя.

Акт образец 15 служи за установяване на годността за приемане на строежа (част или етап от него). Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Съставя се от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергиината ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества, както и предстваител на експлоатацията за строежите с производствено и общестъвено предназначение.

Документът съдържа описание на договорите за изпълнение на строителството, строителните книжа, екзекутивната документация и съставените актове и протоколи по време на строителството. Книжата включват още строителното досие на обекта като актове, протоколи, дневници, декларации за съответствие на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт.

Добавя се също документация за проведени изпитвания, измервания или други дейности, които доказват, че обектът е изпълнен правилно. Прави се опис на мястото и на околното пространство, за да се види дали то е възстановено във вида му при откриване на строителната площадка. Описват се неизвършени или недобре завършени работи, които трябва да бъдат изчистени като проблем до подаване на искането за издаване на разрешението за ползване на обекта.

Акт образец 15 е основание за съставяне на протокол образец 16 за установяване годността за ползване на строежа.


Акт 16 обикновено е най-очакваният документ от новите собственици на жилището. В практиката е прието Акт 16 да се ползва като общ термин вместо „Разрешение за ползване”, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи става дума. Ако говорим за строежи от І-ва до ІІІ-та категория (автомагистрали и пътища, хидротехнически съоръжения, производствени предприятия, хидротехнически съоръжения, сгради и съоръжения за обществено обслужване и др.), Акт 16 се издава от съответната държавна приемателна комисия и касае установяване на годността за ползване на строежа (част, етап от него). Въз основа на Акт 16 съответната регионална дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване. Но ако говорим за строежи от ІV-та до VІ-та категория (жилищни и смесени сгради с ниско и средно застрояване, вилни сгради и др.) не се съставя Акт 16, а се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от съответния главен архитект при съответната община.

Това разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че действително обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него.

При издаване на разрешението за ползване/удостоверението за въвеждане в експлоатация се проверяват редица неща,
свързани с:
• установените права на собственост от гледна точка на законност на
построената сграда
• дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти
• съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти

Не може да бъде издадено разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти преди да бъдат одобрени извършените в различие от одобрените проекти строителни работи. Такова одобряване става чрез екзекутиви.

Екзекутивната документация се изготвя от изпълнителя или от лице което е определено от възложителя. Представлява неразделна част от издадените строителни книжа. Екзекутивите също подлежат на одобряване.

При всички случаи обаче липсата на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на една сграда е индикация, че нещо в чисто документалното оформяне на документите за строителство не е в ред. Това означава, че може да има:
• несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.
• може да има строителство, което е извършено извън всякакви одобрени проекти и без да бъде узаконено не може да бъде разрешено ползването на сградата.

Следователно, хората, които купуват завършени имоти трябва да проверяват дали те имат издадено разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация или да проверят причините, поради които разрешението за ползване на сградата не е издадено.

Информация дали има издадено разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на дадена сграда може да бъде взета от Районна дирекция за национален и строителен контрол или от продавача на обекта.

* етап „груб строеж” означава сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Автор: Bulgarian Properties