Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Все повече купувачи да търсят завършени имоти

Засилва се тенденцията в София все повече купувачи да търсят завършени имоти, очаква се повече строителни компании да започнат да предлагат довършителни работи, казват Мариян Руменов и Светослав Стоянов, съоснователи на Capital Property Group и Capital Credit Group, в интервю за Investor.bg. Ако в предишни години покупките на имоти на вторичния пазар са преобладавали в общия обем в столицата, сега приблизително равен дял купувачи се ориентират към старо и ново строителство, сочат наблюденията им.

Миналата година особено активни са били хората, които купуват имоти на ранен етап на строителство, довършват ги и ги препродават с цел печалба, т. нар. флипване. Млади хора на възраст между 25 и 30 години навлизат все по-осезаемо на жилищния пазар, а пандемията е променила изискванията на купувачите към размерите на стаите и разпределението им, както и към средата около имота, разказват Мариян и Светослав. 

- Каква е активността на пазара в началото на тази година и кои са основните тенденции, които наблюдавате?

Мариан: Една от тенденциите, които наблюдавахме още през миналата година, и смятаме, че ще се разрасне през тази година, е, че хората търсят завършени имоти. Цените на жилищата едва ли ще намалеят, но парцелите са все по-малко и в конкуренцията помежду си някои от строителните компании вероятно ще започнат да предлагат възможност за довършителни работи. Дори те са да с компромисно качество, много хора ги приемат, тъй като работата с майстори е трудна и скъпа.

Светослав: Ако погледнем цените преди три години, строителните материали за довършителни работи сега не са поскъпнали много, но в същото време услугите, които предлагат майсторите за довършване на имотите, са значително по-скъпи. Покачването на цените на тези услуги вероятно е една от причините хората да се ориентират към готови имоти, за да си спестят главоболията с майсторите, повечето от които работят в сивия сектор и трудно може да бъдат задължени да спазват срокове или да плащат неустойки.

- А има ли предлагане на такива имоти, тъй като ваши колеги често говорят за недостиг на имоти на вторичния пазар?

Мариан: Да, ограниченото предлагане на вторичен пазар е втората тенденция, която бих искал да отбележа. И в предишни години се виждаше, че новото строителство започва да настига вторичното като брой сделки, но миналата година дяловете им в общите продажби почти се изравниха. Това е драстично изменение, тъй като през 2023 г. делът на новото строителство беше около една трета. Тази тенденция може би е очаквана предвид броя на издадените разрешения за строеж и квадратурата, която е в процес на изграждане. Изравняването на сделките с ново и старо строителство вероятно ще отправи предизвикателство за старите жилища, особено панелните, които не са от най-предпочитаните и стават все по-неактуални сред търсенията на купувачите.

Тази тенденция е в противоречие с първата, тъй като хората, от една страна, искат ново строителство, а от друга, търсят и довършителни работи. Преди години строителните компании предлагаха каталози за довършителни работи, напоследък тази практика загуби популярност и ще наблюдаваме дали няма да се възроди отново. Ние отговаряме за няколко ексклузивни обекта и с всеки от инвеститорите сме обсъждали дали да не предлагат възможност за довършителни работи. Обмисляме такъв вариант и за обект, който нашата компания ще финансира и изпълнява, тъй като смятаме, че ще е изгодно от финансова гледна точка, а и виждаме, че има такова търсене на пазара.

Вижте още:  Полина Стойкова MRICS: Няколко фактора ще задържат двуцифрен ръста на цените

Светослав: Когато купувачите могат да поръчат довършителни работи от самия изпълнител на обекта, доверието в извършената дейност е много по-високо. Когато дейността се осъществява от строителя, който сам подбира бригадите си, купувачите са освободени от задължението да следят и проверяват непрекъснато работата на майсторите.

Мариан: Още една тенденция от миналата и началото на тази година е силната активност на купувачи, които придобиват имоти на по-ранен етап, имат възможност сравнително бързо и евтино да извършат довършителни работи и да върнат имота на пазара, т. нар. флипване. Броят на тези купувачи се увеличи, но все още има широко поле за действие за всички, които искат да излязат по този начин на жилищния пазар.

Светослав: Ако трябва да кажем кой спечели най-много от имоти през 2024 г., това са тъкмо хората, които разполагаха с капитал да влязат в ранен етап на строителството, за да придобият и довършат имота имота поне до начална степен – да подготвят стените, таваните, подовете му, баните и тоалетните. Това веднага издигна имотите им в категорията на най-предпочитаните от купувачите. А в момент, когато съществуваше недостиг на качествени имоти, това беше много нужно на пазара и тези хора реализираха най-големи печалби.

- Какъв е делът на този тип купувачи на имоти към момента?

Мариан: Не са малко, може би около 10% от всички купувачи на пазара.

- Как оценявате съотношението между търсене и предлагане на жилища в София?

Светослав: Търсенето е много по-голямо от предлагането. За последен път баланс между търсенето и предлагането на пазара сме наблюдавали преди поне три години. Факторите за това са много и не могат да бъдат сведени само до простото обобщение: няма имоти. Те са свързани с чисто административните срокове по разрешаване на строителство и въвеждане на сградите в експлоатация. Те много често не се спазват независимо колко голяма е строителната компания или колко е малък обектът.

Голяма част от имотите се прехвърлят на купувачите на по-късен етап – при акт 15 или 16. Дори те да ги придобият с цел препродажба, не всички са съгласни да встъпят в т. нар. тристранни споразумения и това забавяне също води до липса на имоти на пазара. Друга причина е, че някои хора живеят в даден имот, но купуват по-голям с цел да преместят домакинството си на по-добро място, но поради забавянето, за което говорихме, и двата имота стоят блокирани, старото жилище не излиза на пазара, тъй като все още не може да бъде освободено.

Мариан: Друг аспект на проблема е, че съществува дисбаланс между проектираните преди години имоти, и тези, които се търсят в момента. Купувачите рязко промениха изискванията си от проектантска гледна точка. Те вече не са склонни да правят компромисите, които допреди година и половина правеха понякога. Например, почти няма купувач, който би се съгласил да вземе тристаен апартамент на пазарна цена, в който има едно санитарно помещение. Но преди две години и половина проектирането на такъв имот беше стандарт. Така че проектираните тогава имоти, които сега са построени и излизат на пазара, до голяма степен не отговарят на нуждите на сегашните купувачи.

- Бихте ли дали и други примери за промени в изискванията на купувачите към имотите?

Мариан: Преди хората не обръщаха внимание на преходните стаи, сега вече не ги искат. Те се интересуват включително каква част от жилищната площ отива в коридори и когато видят, че 10% от квадратурата е предвидена за коридор, това им прави впечатление, докато преди две години не беше така.

Светослав: Промениха се изискванията към размерите на стаите. Ако преди беше нормално спалнята да е с площ 12,5-13 кв. м, в момента новата минимална граница е 14 кв. м, тъй като тенденцията вече е да има повече пространство в апартаментите и те да бъдат по-функционални в сравнение със строителството допреди три-четири години. След приемането на промените в Закона за устройство на територията (ЗУТ) за достъпна среда през май 2022 г. проектирането значително се промени, а също и тенденциите при избора на имоти.

Вижте още:  Снежана Стойчева: Брокерите осъзнават необходимостта от регулация на дейността им

Друга тенденция, която наблюдаваме, е, че купувачите бягат от т. нар. сгради на парче. Липсата на добра паркова среда и урбанизирани зони наложи на пазара желанието на хората да живеят в сгради с добре изградени дворове с малки детски площадки или място, където след работа да прекарват време на открито. Т.е. търси се средата и извън имота. Качеството на строителството, добрата схема за плащане и локацията станаха приоритет, не толкова цената.

Мариан: Поради промените в предпочитанията на купувачите смятаме, че проектантската работа сега ще бъде много по-различна от тази във вече завършените сгради, които сега излизат на пазара.

- Кои са най-активните групи купувачи на жилища?

Мариан: Може би това все още са хората, които търсят собствен дом или подобряване на семейната среда.

Светослав: През 2024 г. имахме с една идея по-млади клиенти. Ако преди години най-активни на пазара бяха хората на възраст над 30 години, през миналата и началото на тази година преобладават купувачите между 25 и 30 години. Това не е изненадващо, тъй като тенденцията е обвързана с изменението на средната работна заплата в София. Голям процент от младите хора са заети в т. нар. нови професии в областта на информационните технологии и аутсорсинга, където заплащането е високо. Тези хора разполагат с бюджети, които им позволяват да придобиват качествени имоти на добра локация.

В същото време предишната най-активна група купувачи - хората на възраст между 30 и 40 години, сега насочват усилията си в друга посока. Може би имаме най-скъпата сделка за гараж в София на цена от 100 хил. евро. Той се намира в кв. „Младост“, а сделката беше сключена без коментар в цената. Гаражите поскъпнаха чувствително през последните години. В широкия център цените на подземни паркоместа и гаражи започват от 30 хил. евро без ДДС и достигат до 60 хил. евро без ДДС за нива -1 и 0.

- Какъв процент от купувачите използват ипотечен кредит за финансиране на сделката с имот и в какъв размер?

Мариан: Мога да отговоря конкретно на този въпрос – миналата година 79% от купувачите в нашата компания са използвали ипотечен кредит за покупка на имот. Много хора, дори да имат налични средства, предпочитат да не ги харчат, тъй като могат да вземат заем при все още много изгодни условия. Тук също има възрастова тенденция – хората над 40 години предпочитат да купуват имоти с налични средства, а тези под 40 години се насочват към финансиране на покупката кредит.

- А мерките, които БНБ предприе през октомври за овладяване на бурния ръст на ипотечното кредитиране, повлияха ли на пазара?

Светослав: Мерките всъщност бяха напомняне за съществуващите, те не бяха нови. Единствената новост беше промяната в съотношението между дълга и дохода, т.е. каква част от заплатата може да отива за погасяване на месечната вноска по ипотечния кредит. Това беше добра мярка, тъй като преди 1 октомври някои банки приемаха до 65-70% от заплатата да отива за вноската по жилищния заем. Това поставяше купувачите в риск, който те често не осъзнаваха. Смятам, че ограничението разходите по дълга да не надвишават 50% от доходите на кредитополучателя, ще стабилизира ипотечния пазар и ще ограничи в бъдеще евентуални рискове за хора, които не са си дали сметка в какво се впускат.

Вижте още:  Невена Стоянова: Очакваме 20% ръст на сделките през годината

Иначе процентът на банково финансиране и преди въвеждането на мерките беше 85% от стойността на имота. Това, което регулаторът може би искаше да въведе, но така и не го направи, беше задължително условие за самоучастие от 15%, което е различно от финансиране до 85%, тъй като ако оценката на имота е по-висока, тези 85% често представляват и 90% от продажната цена. Но БНБ не прие такова изискване, а само напомни, че банките финансират максимум до 85% от стойността на имота.

Мариан: Трябва да уточним, че съществуват не един и два инструмента, с които обезпечителните оценки могат да бъдат манипулирани. Тези 85% нерядко дори надхвърлят продажната цена на имота.

- Има ли много кредитополучатели, които надценяват възможностите си за покупка на имот, и смятате ли, че това може да се превърне в риск за пазара?

Светослав: По-скоро е обратното, купувачите с ипотечен кредит са много предпазливи. Масова грешка е, че голяма част от тях не проверяват достатъчно добре какъв кредит и имот могат да си позволят. Причината е, че често не знаят какви са разходите по една сделка и встъпват в договорни отношения, без да проверят тези обстоятелства.

Мариан: Но най-голямата вреда, която могат да претърпят в такъв случай е, че ще загубят времето си, а ако са сключили предварителен договор без да имат одобрение за кредит, ще загубят задатъка, който са платили. Не сме имали клиенти, които да се свържат с нас заради проблеми с изплащането на ипотечния си кредит.

Светослав: Хората са информирани, дори да не знаят, са склонни да чуват и да търсят обяснение. Това е добре за тях, тъй като ги предпазва от грешни решения.

- Има ли хора, които дофинансират ипотечния си кредит с потребителски?

Мариан: Ако говорим за тенденции, техният дял намалява. През 2024 г. имаше много хора, които дофинансираха покупката си на имот по този начин. Но откакто БНБ припомни правилата за ипотечно кредитиране, техният брой спадна. С промяната в съотношението дълг-доход, купувачи без спестени средства трудно биха могли да си позволят ипотечен и потребителски кредит. Тази мярка на БНБ наистина намали риска при хора, които биха били застрашени, ако пазарът поеме надолу.

- Миналата година ръстът на цените на жилищата се ускори значително в сравнение с предишните години. Как си го обяснявате?

Светослав: С най-основния принцип в икономиката за търсенето и предлагането. По-голямото търсене, породено от по-високата концентрация на хора в София, и липсата на жилища предположиха повишаването на цените.

Мариан: Централизацията се задълбочава, политика за децентрализация липсва както на национално, така и на местно ниво. Имаме много купувачи, които не са от София, и ако преди живееха на квартира до една година, сега много от тях пристигат в столицата и веднага започват да търсят жилище за покупка.

Освен това спестяванията на хората в банките са много големи, вероятно и поради ниската инвестиционна култура у нас. Това продължава да поддържа ниските цените на заемните средства, което от своя страна позволява на много хора да излязат на жилищния пазар и увеличава търсенето. То изпреварва предлагането, особено на качествени имоти. Хората нямат доверие в други финансови инструменти, в които могат да инвестират на местния пазар, и продължават да се ориентират към имоти.

Вижте още:  Над 30% ръст на запитванията за имоти от началото на годината отчита бранша

Говори се за голям свободен фонд от имоти в София, но аз не съм склонен да вярвам, че те са 30% от пазара, защото виждам колко много имоти се отдават под наем и не се регистрират.

Светослав: Ако имаше толкова много празни имоти в столицата, поне малка част от тях щяха да излязат на пазара като имоти под наем, а такива имоти също няма. Добрите жилища под наем остават на пазара не повече от ден-два.

Мариан: Много хора вярват също, че ако България бъде приета в еврозоната, цените ще се повишат и ако имат свободни средства или възможност за закупуване на имот, се стремят да го направят сега. Откакто компанията ни е на жилищния пазар, имаме и най-високия процент на хора, които напускат панелните си жилища, за да закупят по-качествен имот.

Светослав: Друг фактор е, че работата от вкъщи става все по-популярна и много млади хора дори не искат да чуят за офис. Това предполага отново нови нужди от имот с по-добра среда и по-големи стаи. Тези купувачи също нарушават баланса между търсене и предлагане, в резултат на което купувачите стават повече, а имотите за продажба са малко и това води до повишение на цената им.

Но най-големият регулатор на жилищния пазар си остават банките – те могат да повлияят чрез ограничено финансиране на база пазарни оценки или чрез ново намаляване на съотношението дълг-доход, например до 40%.

- Кои фактори ще оказват най-силно влияние върху жилищния пазар тази година?

Мариан: Спекулациите за еврото и инфраструктурните проекти. Вторият фактор оказва силно влияние върху цените, търсенето, изискванията на купувачите. Жилищата в кв. „Овча купел“, например, започнаха да поскъпват, веднага след като стана ясно, че там ще има метро. Когато метрото беше завършено, имотите поскъпнаха допълнително и сега в района, който преди беше един от подценяваните в София, почти не може да се намери готов малък  имот на цена под 2000 евро на кв. м. Имоти на цена от 2200-2300 евро на кв. м там се продават за една седмица.

Светослав: Евтините кредити, които очаквам да останат такива поне до края на годината, също ще оказват силно влияние върху пазара.

- Очаквате ли ускореният ръст на цените на жилищата от миналата година да продължи и през тази?

Светослав: За здравословното развитие на пазара, смятам, че е добре достигнатите ценови нива да бъдат задържани за известно време или поне ръстът да не бъде толкова рязък.

Мариан: Моите очаквания са цените да нарастват плавно, каквато беше тенденцията и досега. Рязък ръст може да има при евентуално приемане на България в еврозоната. Но смятам, че когато сградите, проектирани според новите изисквания на купувачите, започнат да излизат на пазара, това ще нормализира темповете на нарастване на цените.

За още актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница.

Източник на изображение: pixabay.com